一招殺雞儆猴 把這座二線城市的樓市砸到了地上

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招殺雞儆猴,把這座二線城市的樓市砸到了地上!


槍打出頭鳥!

 

3月24日,南昌樓市火速出台“新四條”,本以為又一座城市加入了調控加碼大軍,定睛一看——

 

厲害了!此波調控,走的是放鬆,而非加碼

 

總結起來三句話:房票大派送、房價地價大鬆綁、還給開發商一波補貼返券…

 

南昌,成為反向調控第一城。

 

不出所料,浪了不到一天,就被火速撤回了。


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這次調控“一日游”惹出的動靜兒不算小,住建部馬上打視頻通話來了個“線上家訪”…

 

住建部的措辭不可謂不嚴厲,並將南昌列為房地產市場監管重點城市

 

偷雞不成蝕把米,大概就是這個意思。

 

年後,四大一線城市和多個熱點省會城市先後調控加碼,南昌卻以這般另類的方式刷了一波流量,上了一波熱搜。


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1


南昌到底鬆綁了什麼?


南昌到底都做了啥,這回讓住建部操碎了心?

 

我們一塊兒捋一捋:

 

1)推進大南昌都市圈居民購房同權;

 

這一條直接撬動了需求端。

 

此前,南昌的規定是:本市戶籍家庭才能直接購房,外地戶籍家庭需連續繳納24個月社保。

 

如果把“本市”的概念擴大到整個南昌都市圈,相當於周邊的九江、撫州、宜春、上饒等地(部分縣區市)的一大批居民具備了購房資格。


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截止至2020年底,大南昌都市圈人口約1900萬人,而同期南昌戶籍人口也就530萬。

 

一夜之間,南昌增發了近3倍的房票…

 

額,高呼一聲,會玩會玩!

 

2)改變“限房價、競地價”的單一土地出讓方式,因地施策;

 

這一條明顯利好開發商。

 

在“限房價”的地塊上同時實行“限地價”,除此之外,高新區、經開區、臨空區以及高鐵東站等區域酌情公開出讓地價、房價“兩不限”地塊

 

上述操作無疑很大程度上保障了開發商的盈利空間。


3)進一步完善住宅銷售限價、定價機制;

 

嘗試在部分住宅用地在出讓約定中明確:樓盤去化率超過50%的,可申請年度5%以內的價格調整

 

這相當於公開默許漲價或打溫和的“價格戰”,與“穩市場、穩預期”而言的主基調存在明顯相悖之處。


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4)完善商品房預售資金監管制度;

 

按照當天“一日游”的規定,南昌商品房預售資金監管比例由原來的50%、60%,分別調整為20%、30%

 

這裡普及個知識點,預售資金監管賬戶的存在,是為了防止開發商將資金挪作他用,從而出現爛尾樓。

 

也就是說,預售資金監管比例越高,當地對開發商的監管力度也就越強。

 

降低商品房預售資金比例,是不是等同於告訴大眾:當心爛尾樓出沒

 

咱們不得而知。

 

但可以確定的是,最近多地嚴查經營貸、調控頻繁加碼,此時給開發商鬆綁,就是個秀兒!


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2

南昌為啥要這麼做?


要不是有難言之隱,誰願意鋌而走險?

 

2020年,南昌新房、二手房市場表現一個比一個差勁:

 

1-11月,南昌新房成交量同比降幅高達27%,在重點監測的40座城市中排名墊底。

 

值得註意的是,南昌是榜單中降幅最大的一個,“金九”單月同比降幅創下40%,許多開發商原地懵逼;


二手房量價齊跌,全年成交規模同比下降近1/5,掛牌價和成交價都一降再降:

 

2021年3月初,南昌二手房掛牌價均價僅為12000元/㎡左右,比許多三四線城市都低。

 

南昌二手房去化平均周期需42.7個月,為全國主要城市耗時最長。

 

在全國樓市熱度不減的當下,南昌和天津,是40座熱點城市中,唯二房價還在下跌的城市。


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不過,去年南昌有一項數據實在亮眼——全年經營性土地收入達689億,創下南昌土拍史新高

 

要知道,南昌土拍並非“雙限”,房價拿捏得死死的,地價卻“野蠻生長”:

 

2020年開盤的許多項目,是在2016-2018年左右拿的地,一些溢價率100%甚至更誇張的地塊並不少見。

 

過去幾年,開發商想着“偷工減料”找回點兒利潤,業主維權喊倆嗓子,開發商力所能及找補點兒平衡,這事兒也就這麼過去了。

 

可到了2020年,南昌一二手房賣成那個德行,開發商直接哭慘了:

 

“你就是讓我用紙糊的樓板蓋房子,也扛不住去化緩慢導致的資金成本飆升啊!”

 

眾人拾柴火焰高,開發商這邊是一副“臣妾做不到”的表情,地方政府那邊一看賬本——

 

去年南昌市一共財政收入1008.8億,其中土地就賣了689億…

 

這麼一看,通過“房市救土拍,土拍救財政”的意圖就十分明顯了。


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03


為啥不能拉南昌一把?這個真不行!

 

明目張膽放開限購、鬆綁價格,老表這是真不拿豆包當乾糧、不把村長當幹部啊!

 

更有意思的是,住建部及時叫停南昌鬆綁新政,信號意義尤為關鍵:

 

1)堅持“房住不炒”不動搖,避免兄弟城市有樣學樣

 

儘管南昌本身存在感不強,但好歹也是個省會城市,全國排排隊,弱二線總算得上。

 

跟它同一卦的還有合肥、長沙、石家莊、沈陽、太原、貴陽、昆明…

 

這些城市如果有樣學樣、放鬆調控,那麼,來自一線城市和強二線的資金流早晚能來它個大水漫灌。

 

緊接着,放鬆調控的城市之間在輪動效應下,很可能進入無腦暴漲。

 

這後果是南昌擔著還是誰擔著?


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2)房地產不是經濟發展的夜壺

 

這話絕對沒開玩笑,南昌的經營性土地收入比重夠大了吧?樓市賣得夠慘了吧?

 

就這也絲毫沒打算讓它鬆綁!

 

缺錢你想別的招兒去!招商引資、搞活實體、吸引人才、鼓勵迴流…哪一個也比單純鬆綁樓市靠譜。

 

再者說,經濟沒搞上去,樓市先鬆了綁,後果大概率就是房子賣出去了,人該沒留住還是沒留住

 

全國一盤棋。堅定“房住不炒”,就是在引導資金脫虛向實,日子過得再緊張、再緊張,也不能讓你輕易放動。

 

放棄幻想吧,嚴格調控的主基調不會變


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不過,這次南昌的調控新政“一日游”還透露出另外一重現象:

 

一線城市似乎已對搶人、賣房這事兒沒那麼感冒了。

 

但也許,沒有哪座二線城市不想放開限購,沒有哪座二線城市不想吃土地出讓金收入…

 

樓市調控,並非鐵板一塊,此次南昌調控新政“一日游”,更像是上下博弈的產物:

 

頂層設計,旨在引導社會資本脫虛向實,逐步降低地方財政對土地財政的依賴;

 

只是,這的確需要較長的周期去實現。

 

相比之下,地方想得更多的是,要政績、要財政收入。

 

未來的某一天,當部分二線城市地方樓市或財政進一步緊張的時候,全國範圍內的限購會睜一眼閉一眼嗎?

 

理論上絕對有這個可能,但什麼時候到來,不好說。









   城市調研系列:


上海:大虹橋 | 改善置業 | 五大新城 | 400萬剛需
北京:固安 | 雄安(上) | 雄安(下) | 北三縣
武漢:武漢(一) | 武漢(二)
天津:學區房



本文為大碗樓市原創


未經允許不得轉載
授權請聯繫:superbowl03

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